한적한 땅을 사서 나만의 집을 짓는 꿈, 한 번쯤 꾸어보셨을 겁니다.
그런데 막상 땅을 사기 전, '어떤 집을 지을 수 있지?', '어떻게 지어야 하지?' 같은 막막한 질문들에 부딪히게 되죠.
이 해답은 바로 '국토공간계획'에 숨어 있습니다.
자칫 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있는 국토공간계획,
여러분의 눈높이에 맞춰 쉽고 명확하게 설명해 드리겠습니다!
국토공간계획이란 무엇일까?
'국토공간계획'이란, 국토 전체를 대상으로 '지속가능한 발전'과 '국민의 삶의 질 향상'이라는 뚜렷한 목표 아래 수립되는 미래 지향적이고 종합적인 공간관리 계획을 의미합니다.
쉽게 말해, 우리가 살아가는 땅, 즉 대한민국 국토 전체를 대상으로 "어떻게 하면 더 살기 좋고, 효율적이며, 지속가능한 공간으로 만들 수 있을까?"를 고민하고 미래의 모습을 그리는 종합적인 계획입니다.
결국 국토공간계획은 우리 국토를 '국민 모두를 위한 더 나은 삶의 터전'으로 만들기 위한 장기적인 약속이자 청사진이라고 할 수 있습니다.
국토공간계획의 체계: 국가에서 내 집까지 이어지는 계획의 위계
국토공간계획은 하나의 계획으로 끝나는 것이 아니라, 국가 전체의 큰 그림에서 우리가 사는 동네의 작은 건축물 계획까지 유기적으로 연결되는 하향식(Top-down) 체계를 가집니다. 즉, 상위 계획은 하위 계획의 근거이자 지침이 되는 구조입니다.
국토공간계획의 공간의 위계에 따라, [국토 및 지역계획] ▷ [도시계획] ▷ [건축계획] 순서로 구체화됩니다.
이러한 국토공간계획 체계는 각각 다른 법률에 근거하여 수립되고 실행됩니다.
국토 및 지역계획은 '국토기본법', 도시계획은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률', 건축계획은 '건축법'이 대표적이라고 할 수 있습니다.
1️⃣ 국토 및 지역계획 (국가 전체의 큰 그림)
- 대한민국 국토 전체를 대상으로 하는 가장 크고 장기적인 계획
- 법적 근거: 국토기본법
- 핵심 역할: 국토의 균형 발전 및 미래 비전 제시
- 국토종합계획: 20년 단위로 수립되며, 국토의 미래상, 공간 구조, 부문별 발전 전략 등 대한민국 국토 전체의 장기적인 발전 방향을 제시하는 최상위 국가 공간 계획입니다. (예: 제5차 국토종합계획(2020~2040))
제5차 국토종합계획(2020~2040) (출처:국토교통부)
- 도종합계획 / 시·군종합계획: 국토종합계획의 틀 안에서 각 도나 시·군의 특성을 반영한 장기 발전 계획입니다.
2️⃣ 도시계획 (우리 도시와 지역의 밑그림)
- 국토 및 지역계획에서 제시된 방향에 따라 하나의 도시 또는 군 단위의 공간을 어떻게 구성하고 관리할지 구체화하는 계획
- 법적 근거: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (약칭: 국토계획법)
- 핵심 역할: 난개발 방지 및 계획적인 개발을 통한 공공복리 증진
- 도시·군기본계획: 특정 시 또는 군의 장기적인 공간구조와 발전 방향을 제시하는 종합계획입니다. 이는 해당 도시의 미래 인구, 토지 이용, 기반 시설 확충 등에 대한 청사진을 담고 있으며, 법적 구속력은 없으나 하위 계획의 지침이 됩니다. (예: 2040 서울도시기본계획)
- 도시·군관리계획: 기본계획의 방향을 실제로 실현하기 위한 구체적인 계획입니다. 이 계획을 통해 땅의 쓰임새(용도지역 지정), 도로 및 공원 설치(기반시설 결정) 등이 법적 효력을 갖고 결정됩니다. (예: 용도지역·지구 지정, 기반시설 설치, 개발규모 결정)
3️⃣ 건축계획 (하나의 건물을 완성하는 설계)
- 도시·군계획에 따라 정해진 개별 대지 위에 들어설 건축물을 실제로 어떻게 지을지 설계하는 가장 구체적인 계획
- 법적 근거: 건축법
- 핵심 역할: 건축물의 안전ㆍ기능ㆍ환경 및 미관 향상
예시로 알아보는 법 적용 : 내가 가진 땅에 집을 지으려면?
자, 그럼 다시 처음 질문으로 돌아갑시다.
만약 여러분이 경기도에 한적한 땅을 사서 집을 지으려 하고 있습니다.
어떤 단계로 집을 지을 수 있을까요?
1단계: 이 땅에 집을 지어도 되나? (국토계획법)
- "무슨 땅이지?"
- 주거지역, 관리지역 → OK! 집 지을 수 있음
- 농림지역, 자연환경보전지역 → STOP! 집 짓기 어렵거나 불가능
- "얼마나 크게 지을 수 있지?"
- 제1종전용주거지역 → 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하
한마디 요약: 국토계획법은 내가 산 땅에 "무엇을(용도)", "얼마나 크게(규모)" 지을 수 있는지 결정하는 법
2단계: 집을 어떻게 지어야 하지? (건축법)
- "건축물을 얼마나 높게 지을 수 있지?"
- 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) → 높이 확인 가능
- "조경면적을 얼마나 확보해야 하지?"
- 건축법 제42조(대지의 조경) → 조경면적 확인 가능
한마디 요약: 건축법은 건물을 "얼마나 안전하고, 얼마나 쾌적하게" 지어져야 하는지 설계 규칙을 정하는 법
3단계: (참고) 국가전체의 큰 그림은? (국토기본법)
- 일반 개인이 집을 짓는 과정에서 국토기본법을 들여다볼 일은 거의 없습니다. 하지만 우리가 살아가는 국토공간의 큰 방향이 궁금하다면 확인해볼 수 있습니다.
한마디 요약: 국토기본법은 우리나라의 미래 비전과 기본 원칙을 정하는 법
이처럼 국토기본법, 국토계획법, 건축법은 유기적으로 연결되어 우리 국토를 체계적으로 관리하고 발전시키는 기반이 됩니다.
그렇다면 이 세 가지 법률만으로는 내 땅의 모든 것을 파악할 수 있는 것일까요?
그렇지 않습니다.
실제 건축 및 개발 행위 시에는 해당 지역의 조례나 지구단위계획 등, 상위법의 내용을 지역 특성에 맞게 구체화한 하위 법규들을 반드시 함께 확인해야 합니다.
그러므로, 다음 포스팅에서는 하위법(조례, 지구단위계획 등)과 상위법(국토의 이용 및 계획에 관한 법률, 건축법)의 관계를 알아보겠습니다 !
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 😇