[도시계획 기초] 02 내 땅의 건폐율과 용적률 손쉽게 확인하기 (도시계획 조례, 지구단위계획)

 

지난 포스팅에서 국토를 다스리는 큰 법의 틀을 함께 살펴보았다면, 이제는 여러분의 땅에 직접 적용될 더 구체적인 이야기로 들어갈 차례입니다.

 

오늘은 여러분의 땅이 가진 잠재력을 결정하는 핵심 요소, 바로 건폐율과 용적률을 확인하는 방법을 알려드리겠습니다. 이 두 가지 숫자만 제대로 파악해도 여러분의 땅이 얼마나 가치 있고, 어떻게 활용될 수 있는지 명확하게 그려볼 수 있답니다.

 

상위법과 하위법의 관계부터 내 땅의 개발규모(건폐율, 용적률 등)를 알아보는 방법까지,

복잡한 내용의 핵심만 간추려 명확하게 설명해 드리겠습니다!

 

 

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내 땅의 개발규모, 왜 '조례'와 '지구단위계획'을 봐야 할까?

 

지난 포스팅에서 국토의 큰 그림을 그리는 국토기본법, 도시의 밑그림인 국토계획법, 그리고 실제 건축의 기준인 건축법을 살펴보았죠.

 

(▼ 아직 못 보셨다면, 한 번 보시고 이 포스팅을 읽는 것을 추천드립니다!)

[도시계획 기초] 01 국토공간계획 : 국토기본법 · 국토계획법 · 건축법의 차이, 한방에 정리!

 

하지만 이 상위 법규들은 큰 틀을 제시할 뿐, 여러분이 가진 '내 땅'의 정확한 건폐율과 용적률은 알려주지 않습니다.

 

바로 여기서 조례나 지구단위계획과 같은 하위 법규들이 중요해집니다. 상위법이 정한 범위 내에서 각 지방자치단체나 특정 지역의 특성을 고려하여, 더 구체적이고 세분화된 건축 기준을 정해두기 때문입니다.

 

즉, 상위법은 "이런 종류의 땅에는 최대 이 정도까지 지을 수 있어!"라고 말해준다면, 조례나 지구단위계획은 "우리 동네 이 땅에는 정확히 이만큼만 지을 수 있어!"라고 알려주는 것이죠. 그래서 내 땅의 정확한 개발 규모를 파악하려면 반드시 이 하위 법규들을 함께 확인해야 합니다.

 

 

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우리나라의 법령 체계 : 상위법부터 하위법까지!

 

그럼 어떤 법규가 상위법이고, 어떤 법규가 하위법인지 궁금하지 않으신가요?

 

대한민국의 법령체계 (출처:대한민국영문법령)

 

우리나라의 법령 체계는 마치 층층이 쌓인 탑과 같습니다. 이 체계는 최상위 법인 헌법에서부터 가장 구체적인 자치법규까지 이어집니다. 또한, '상위법 우선의 원칙'에 따라 상위 법이 하위법에 우선하여 적용됩니다.

 

도시계획과 관련하여 이 법령 체계를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 헌법

• 국민의 기본권 등을 규정한 최고법
• 모든 다른 법령의 존재 근거이자 효력의 기준

 

2️⃣ 법률 / 조약

• 법률 : 국회의 의결을 거쳐 제정되는 법규범
• 조약 : 국가 간 합의에 의해 체결되는 국제법
• 예시 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」

 

3️⃣ 대통령령

• 법률을 집행하기 위해 필요한 사항을 규정하는 명령
• 예시 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」

 

4️⃣ 총리령 · 부령

• 국무총리가 소관 사무에 관하여 법률이나 대통령령의 위임을 받아 발하는 명령
• 예시 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」

 

5️⃣ 행정규칙 / 자치법규

• 행정규칙(훈령, 예규, 고시) : 법규는 아니지만 행정기관 내부의 사무처리 기준 등을 정하는 것
• 예시 :「지구단위계획수립지침」
• 자치법규(조례, 규칙) : 지방자치단체가 법령의 범위 안에서 그 사무에 관하여 제정하는 법규
• 예시 :「서울특별시 도시계획 조례」

 

 

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왜 하위법을 먼저 봐야 할까? '강화'되는 규제

 

일반적으로 건폐율이나 용적률 같은 개발 규모는 상위 법규에서 '최대치'를 정해두고, 하위 법규(특히 조례나 지구단위계획)로 갈수록 해당 지역의 특성이나 정책 방향에 따라 그 기준을 강화하는 경우가 많습니다.

 

예시로 '일반상업지역'의 건폐율과 용적률을 알아보겠습니다. 

 

	국토의 계획 및 이용에 관한 법률	국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령	서울특별시 도시계획 조례
건폐율	90% 이하	80% 이하	60% 이하
용적률	1,500% 이하	200% ~ 1,300%	200% ~ 800%

 

보시다시피, 하위법인 조례의 기준이 가장 강화되었음을 알 수 있습니다. 따라서 내 땅의 정확한 개발 규모를 파악하려면, 가장 강화된 기준이 적용될 가능성이 높은 하위 법규(조례, 지구단위계획)를 먼저 확인하는 것이 가장 효율적이고 정확합니다.

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내 땅의 건폐율, 용적률 손쉽게 확인하는 3단계!

 

이제 이론은 충분하니, 여러분이 가진 땅의 건폐율과 용적률을 확인하는 실질적인 방법을 알려드리겠습니다.

 

 

1단계: 내 땅이 '지구단위계획 구역'에 포함되는지 확인하기 (feat. 토지이음)

가장 먼저 해야 할 일은 내 땅이 '지구단위계획 구역'에 속하는지 확인하는 것입니다. 지구단위계획은 특정 지역을 체계적으로 개발하고 관리하기 위해 수립되는 매우 구체적인 계획으로, 조례보다도 더 강력하게 개별 필지의 건폐율, 용적률 등을 규제하기 때문입니다.

 

확인방법 :

1. '토지이음' https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp 웹사이트에 접속하여 주소를 검색하세요.
2. 해당 대지의 지역지구등 지정여부를 확인하시면 됩니다.

토지이음

 

 

2단계: '지구단위계획 구역'이 아니라면, 토지이음에서 건폐율, 용적률 확인하기

만약 내 땅이 지구단위계획 구역에 속하지 않는다면, 해당 지방자치단체의 '도시계획 조례'에서 지정한 건폐율과 용적률을 따르면 됩니다.

 

확인방법 :

1. 방금 검색한 토지이음 페이지에서 스크롤을 내려 '행위제한내용 설명' 탭을 클릭합니다.
2. '건폐율·용적률' 탭을 클릭하여 확인합니다.

 

 

3단계: '지구단위계획 구역'이라면, 해당 '지구단위계획 시행지침' 검색하기

내 땅이 지구단위계획 구역에 속한다면, 이제 해당 '지구단위계획의 시행지침'을 찾아야 합니다. 이는 해당 구역의 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등 모든 개발 행위에 대한 가장 구체적인 기준을 담고 있습니다.

 

확인방법 :

1. 토지이음 해당 페이지 좌측에서 '도시계획' 탭을 클릭하여 해당 지구단위계획구역의 명칭을 확인합니다.
2. '관련 고시 정보'를 확인하여 열람합니다.

 

고시 정보는 지역에 따라 조회되지 않을 수도 있습니다. 그럴 경우, 아래와 같이 진행하면 됩니다.

 

 

서울인 경우

1. '서울도시공간포털' https://urban.seoul.go.kr/view/new/main.html 사이트에 접속합니다.
2. 지도서비스에서 해당 주소를 검색합니다.
3. 도시계획 > 지구단위계획 > 규제정보를 확인합니다.

 

서울도시공간포털 : 서울도시공간포털

 

 

서울이 아닌 경우

1. 해당 지차제 (군청, 시청) 홈페이지에 접속합니다.
2. 해당 지구단위계획 명칭을 검색하여 시행지침을 다운로드합니다.
3. 최근의 변경 고시문까지 꼼꼼히 확인하여, 변경된 내용이 있는지 검토해야 합니다.

 

 

 

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이제 내 땅의 건폐율과 용적률을 확인하는 방법을 완벽히 이해하셨을 겁니다.

 

'그렇다면 어떤 용도지역의 땅이 개발하기 좋은 땅이지?', '용도지역과 용도지구는 또 뭐가 다르지?' 하는 질문들이 자연스럽게 떠오르지 않나요?

 

다음 포스팅에서는 용도지역·지구제의 개념과 각 용도지역·지구의 특성, 그리고 그 차이점을 집중적으로 파헤쳐 보겠습니다.

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다, 행복하세요 😇